Que changerait le plafonnement du niveau des loyers si Rennes obtenait enfin cet outil ? La question pourrait paraître technique ; elle est en réalité centrale. Car elle oblige à regarder la politique immobilière rennaise depuis son angle mort : le parc privé. Rennes maîtrise une part considérable de son foncier, produit du logement social, développe le bail réel solidaire, revendique une forte protection des classes moyennes et défend l’équilibre financier de ses opérations. Mais tant que les loyers privés échappent au plafonnement effectif par loyers de référence, une partie de la valeur créée par l’action publique peut continuer d’être captée par la rente privée, y compris par les fractions les plus spéculatives du marché.
Quand Rennes réhabilite, aménage, végétalise, améliore les transports, restaure le patrimoine, développe des équipements et rend certains quartiers plus désirables, elle produit une valeur urbaine considérable. Si cette valeur n’est pas restituée aux habitants par des loyers modérés, des usages accessibles, des dispositifs pour les classes moyennes, les étudiants, les petits commerçants et l’ESS, elle est captée par le marché privé sous forme de loyers plus élevés. Le capitalisme immobilier municipal améliore la ville en ce qu’il est partiellement redistributif ; le marché privé monétise cette amélioration. Le risque est que les deux finissent par s’encourager et provoquent une tendance haussière stabilisée.
Ce sont ces questions que nous avons posées à Marc Hervé à l’occasion d’un entretien hélas raccourci. Interrogé par Unidivers.fr sur la maîtrise foncière rennaise, Marc Hervé, premier adjoint de la maire Nathalie Appéré, chargé de l’urbanisme, assume la puissance immobilière publique de Rennes. Selon lui, cette maîtrise, commencée avec Henri Fréville dans les années 1950, permet aujourd’hui de tenir ensemble renouvellement urbain, équilibre financier, logement social, BRS et protection des classes moyennes. Toutefois, la doctrine mise en avant par l’élu appelle une question plus exigeante : Rennes peut-elle démontrer que la valeur créée par l’action publique revient bien aux habitants dans leur diversité, et non seulement à ceux qui entrent dans les dispositifs aidés ?
Les réponses de Marc Hervé sont ici rapportées et synthétisées à partir de notre entretien réalise quelque peu dans l’urgence. Elles ne constituent pas une retranscription intégrale.
Rennes est-elle encore seulement régulatrice du marché immobilier ?
Unidivers. Rennes maîtrise environ 2 800 hectares sur 5 000. Une ville qui possède ou contrôle une telle part de son foncier est-elle encore seulement régulatrice du marché immobilier, ou devient-elle elle-même l’un de ses principaux acteurs ?
Marc Hervé. L’élu replace cette situation dans une histoire longue. Selon lui, Rennes développe depuis l’après-guerre une politique très ancienne de maîtrise foncière. Cette puissance publique n’est donc pas un accident récent, mais l’un des instruments structurants du modèle rennais. Depuis 2020, ajoute-t-il, la ville ne se fait plus par extension, mais par renouvellement urbain de l’existant : Rennes occupe désormais l’essentiel de l’espace disponible, ce qui modifie en profondeur la manière d’acheter, d’aménager et de construire.
Analyse. Cette réponse change l’échelle du débat. Rennes n’est pas seulement une collectivité qui encadre le marché immobilier. Elle en est l’un des grands propriétaires, aménageurs et arbitres. La question n’est donc plus de savoir si Rennes maîtrise le foncier : c’est acquis. Elle est de savoir ce que cette maîtrise produit réellement. La forte maîtrise foncière rennaise est d’ailleurs un trait documenté de longue date : une conférence archivée par la Ville rappelait que Rennes a mis en œuvre cette politique dès 1953 et indiquait qu’en 2008, près de 3 000 hectares sur 5 000 étaient maîtrisés par la Ville.
La valeur créée par la Ville revient-elle vraiment aux habitants ?
Unidivers. Quand la puissance publique réhabilite, aménage, valorise le patrimoine, améliore les transports, végétalise certains secteurs et rend la ville plus désirable, elle produit de la valeur. Comment démontrez-vous que cette valeur revient prioritairement aux habitants ?
Marc Hervé défend une doctrine d’équilibre. Les préemptions, acquisitions, opérations publiques, portages fonciers, montages parapublics et dispositifs aidés formeraient ensemble les conditions économiques d’une politique sociale ambitieuse. Selon lui, l’objectif est double : maintenir l’équilibre financier de la commune et protéger les classes modestes et moyennes par un accès élevé au logement social, au logement aidé ou régulé, notamment par le bail réel solidaire.
Analyse. Les sources publiques donnent du poids à cette explication. Rennes Métropole affiche, dans son Programme local de l’habitat 2023-2028, un objectif de 5 000 logements construits par an, 300 millions d’euros investis sur la période et 1 700 logements en bail réel solidaire par an. La Métropole annonce aussi l’extension du BRS à l’ensemble des communes, avec une accession sociale rendue possible par la dissociation du foncier et du bâti : le ménage achète les murs, tandis que le terrain demeure la propriété d’un organisme de foncier solidaire.
Rennes Métropole a également conclu avec CDC Habitat une convention portant sur 800 à 1 000 logements locatifs intermédiaires supplémentaires dans les zones où le marché immobilier est tendu. Le budget métropolitain 2026 confirme l’ampleur financière de cette politique : sur un budget général de 1,088 milliard d’euros, 115 millions sont affectés au bloc « aménagement, habitat et solidarités », dont 71 millions pour constituer des réserves foncières et développer le PLH.
Autrement dit, Marc Hervé peut s’appuyer sur des chiffres réels. Rennes possède beaucoup, investit beaucoup, produit beaucoup, régule une partie importante de son offre neuve et utilise le BRS pour élargir l’accession aidée. L’hypothèse d’un simple capitalisme municipal tourné vers la rente serait erronée. Mais cette défense appelle une seconde question : l’éligibilité aux dispositifs mesure-t-elle vraiment l’accès à la ville ?
Le BRS protège-t-il les classes moyennes ou seulement une partie d’entre elles ?
Unidivers. Vous affirmez qu’une très large partie des Rennais est éligible au BRS. Mais être éligible, est-ce accéder réellement au dispositif ?
Marc Hervé. L’élu insiste sur la largeur du dispositif. Selon lui, environ huit administrés sur dix rempliraient les critères permettant d’acheter un logement moins cher grâce au BRS. Ce point est essentiel dans sa défense : il vise à contester l’idée selon laquelle la politique rennaise ne profiterait qu’aux publics les plus modestes. En théorie, le BRS permettrait aussi de toucher une large partie des classes moyennes.
Analyse. Le BRS est bien l’un des piliers du modèle rennais. Rennes Métropole indique que le prix de vente des logements en BRS se situe entre 2 800 et 4 200 euros TTC par mètre carré, stationnement compris, avec une redevance foncière de 0,15 euro par mètre carré et par mois versée à l’OFS. La communication métropolitaine indique aussi que « neuf locataires sur dix » remplissent les critères pour acheter un logement moins cher.
Mais l’éligibilité ne suffit pas à mesurer l’accès réel. Selon l’Audiar, entre 2019 et 2023, Rennes Métropole a enregistré 1 219 acquisitions en accession sociale, dont 858 en bail réel solidaire. Le BRS représente donc environ 70,4 % des acquisitions en accession sociale sur la période. Mais ces 1 219 acquisitions ne représentent elles-mêmes qu’environ 12 % des ventes en promotion immobilière. Rapporté à ce segment, le BRS pèserait donc autour de 8,4 % des ventes en promotion immobilière entre 2019 et 2023.
Ces chiffres renforcent autant qu’ils nuancent la doctrine municipale. Oui, le BRS est devenu l’outil dominant de l’accession sociale rennaise. Mais l’accession sociale elle-même demeure tout à fait minoritaire dans le marché de la promotion. La question n’est donc pas seulement de savoir qui est éligible au BRS ; elle est de savoir combien de ménages y accèdent effectivement, par rapport au nombre de ménages éligibles, aux demandes exprimées et à l’ensemble des ménages contraints de se loger dans le marché libre.
Cette politique peut être socialement ouverte en droit, mais insuffisante en volume réel. Elle peut afficher des plafonds de ressources larges, sans pour autant produire assez de logements pour satisfaire la demande. Enfin, elle peut protéger une partie des classes moyennes, tout en laissant d’autres ménages — jeunes actifs, étudiants, locataires mobiles, familles monoparentales, indépendants, salariés modestes mais non prioritaires — face au parc privé.
L’enfer des étudiants : Marc Hervé accuse le CROUS
Unidivers. Le logement étudiant reste l’un des symptômes les plus visibles de la tension immobilière rennaise. Comment expliquez-vous que la situation demeure aussi difficile ?
Marc Hervé. En ce qui concerne le logement locatif social étudiant, Marc Hervé reconnaît les difficultés, mais reporte une large partie de la responsabilité de cette situation sur le CROUS. C’est en termes très fermes que l’élu explique que le CROUS n’est pas du tout à la hauteur de l’ambition immobilière, malgré sa grande disponibilité foncière. En clair : le CROUS est accusé de lenteur, voire d’immobilisme. La mairie encourage d’ailleurs le Crous Bretagne à réaliser le projet « UNIR », qui prévoit la création d’une résidence étudiante de 250 logements.
Pourquoi Rennes n’a-t-elle toujours pas de plafonnement effectif des loyers privés ?
Unidivers. Si Rennes veut corriger le marché, pourquoi ne dispose-t-elle toujours pas d’un plafonnement effectif du niveau des loyers privés ? C’est pourtant l’arme la plus efficace…
Marc Hervé. Selon l’élu, le blocage vient de l’État. Marc Hervé affirme que l’État refuse constamment depuis 2024 la demande rennaise d’expérimentation du plafonnement des loyers et empêche son activation, malgré la reconnaissance de la tension immobilière locale.
Analyse. Rennes est officiellement reconnue comme un territoire de forte tension immobilière. En 2024, la préfecture de Bretagne a indiqué que Rennes était désormais classée en zone A, catégorie reflétant le plus haut niveau de tension en matière d’accès au logement. Les loyers confirment cette tension : selon l’Observatoire des loyers, le loyer médian de Rennes Métropole atteint 11,6 euros par mètre carré hors charges en 2024 ; la médiane varie de 9,4 euros dans la zone la moins chère à 13,3 euros dans la zone la plus chère.
Le paradoxe politique est donc net : l’État reconnaît la forte tension immobilière rennaise, mais Rennes ne dispose pas encore d’un plafoonnement effectif du niveau des loyers privés par loyers de référence minoré, médian et majoré. La Ville de Rennes a exprimé – fort tardivement – en 2024 sa volonté d’expérimenter ce plafonnement qui est bien plus puissant que le simple encadrement. Marc Hervé affirme que l’État refuse cette demande en raison de critères obscures. Un dossier, un refus, des explications – au demeurant, tous assez obscurs – sont à suivre, tant la mise en place d’un plafonnement pourrait constituer l’un des outils les plus directs pour modérer les excès du marché locatif privé.
C’est ici que le modèle rennais rencontre l’une de ses limites majeures. Le logement social, le BRS, le locatif intermédiaire ou l’accession aidée créent des zones de protection. Mais le marché privé continue de fixer les conditions d’accès à la ville pour tous ceux qui ne bénéficient pas de ces dispositifs. Tant que le parc privé reste hors plafonnement, une partie de la valeur produite par l’action publique peut continuer d’être captée sous forme de loyers plus élevés.
18 rue Nantaise : pourquoi un local public à 5 700 euros par mois ?
Unidivers. Pourquoi un local public ou parapublic au pied des Portes mordelaises est-il proposé à 5 700 euros HT/HC par mois, plutôt que comme local tremplin, bail progressif ou outil de diversification commerciale ?
Marc Hervé. L’élu répond que tous les locaux ne peuvent pas être traités comme des locaux tremplins : cela coûte cher, et la collectivité détiendrait par ailleurs quelques loyers commerciaux orientés vers des usages d’accompagnement dans un esprit plus ESS. L’argument est recevable : une ville ne peut pas subventionner tous les usages ni neutraliser tous les loyers commerciaux. Elle doit aussi assurer l’équilibre de ses recettes.
Analyse. Le cas du 18 rue Nantaise donne une forme concrète à cette tension. Le local, situé au pied des Portes mordelaises et de la promenade des remparts, est commercialisé via un appel à projets pour une activité de restauration assise ou un concept hybride avec restauration assise. Rennes Métropole précise que l’aménageur public Territoires Rennes, aux côtés du service Commerce de la Ville, accompagne les porteurs de projet tout au long du processus jusqu’à la signature du bail.
Mais les conditions financières interrogent. L’annonce indique un loyer de 380 euros par mètre carré et par an hors taxes et hors charges, soit 68 400 euros par an sur 180 mètres carrés pondérés. Cela représente 5 700 euros HT/HC par mois, sans pas-de-porte, mais avec les aménagements intérieurs à la charge du preneur.
Il reste donc une question d’arbitrage. Pourquoi ce local-là — emblématique, patrimonial, situé dans un secteur valorisé par l’action publique — n’a-t-il pas été traité comme un local tremplin, un bail progressif, un appel à projet ESS ou un outil de diversification commerciale ? Pourquoi demander d’abord quelle activité peut supporter un loyer élevé, au lieu de déterminer quels usages manquent au centre ancien puis d’ajuster les conditions économiques ?
Le cas du 18 rue Nantaise ne prouve pas à lui seul une dérive. Mais il révèle une mécanique : la puissance publique améliore et valorise un secteur ; le local public est ensuite proposé à un loyer élevé ; l’accès devient difficile pour un jeune restaurateur, une structure ESS ou un petit porteur de projet ; et ce niveau de loyer peut contribuer à conforter les valeurs privées voisines. Dans ce cas, la maîtrise publique ne corrige pas nécessairement la rente privée. Elle peut aussi la conforter.
Le risque politique est alors frontal : une ville plus belle, mieux aménagée, mieux équipée et plus désirable peut aussi devenir une ville plus rentable pour ceux qui possèdent déjà. Si la valeur créée par l’action publique n’est pas massivement restituée aux habitants, elle peut être captée par les loyers privés, les loyers commerciaux et la valorisation des actifs. Dans ce cas, la politique immobilière rennaise aide bien certains ménages par le logement social, le BRS ou les dispositifs aidés, mais elle peut aussi favoriser les propriétaires et les investisseurs locatifs, pendant que les étudiants, les jeunes actifs et les enfants des classes moyennes peinent à rester dans la ville.
Préemption : valeur vénale ou valeur potentielle – quelle valeur objective ?
Unidivers. Quand la collectivité préempte, elle dit payer la valeur vénale, non la valeur de projet. Mais une fois cette valeur potentielle réintégrée dans une opération publique ou parapublique, à qui revient-elle ?
Marc Hervé. Sa réponse repose sur une distinction importante : la collectivité ne paie pas la valeur potentielle du projet immobilier envisagé par un promoteur ; elle raisonne en valeur vénale. Cette défense est juridiquement solide. Une collectivité n’a pas à intégrer dans son prix d’acquisition la totalité de la valeur spéculative anticipée par une opération privée future.
Analyse. Le cas du 148 rue de Châteaugiron illustre cette tension : d’un côté, le prix accepté avec un promoteur privé, soit 1,18 million d’euros ; de l’autre, une offre de préemption municipale à 526 500 euros. La procédure peut placer le vendeur dans une situation contrainte : la vente initialement envisagée est interrompue, et le prix peut être renvoyé devant le juge de l’expropriation si aucun accord n’est trouvé.
La précision juridique ne clôt pas le débat. Elle le déplace. Si la puissance publique écarte la valeur potentielle au moment de l’achat, elle peut ensuite intégrer le foncier à une opération publique, parapublique ou partenariale susceptible de produire une valeur supérieure. La question devient alors : où va cette valeur ? Revient-elle aux habitants sous forme de logements sociaux, de BRS, d’équipements, de loyers modérés ou d’usages utiles ? Sert-elle d’abord l’équilibre financier de l’opération ? Bénéficie-t-elle aussi à des opérateurs associés ? Dans tous les cas, le vendeur initial peut avoir le sentiment d’en faire les frais.
Rennes pratique-t-elle un capitalisme immobilier municipal redistributif ?
Unidivers. Le terme de « capitalisme immobilier municipal » vous paraît-il excessif, ou permet-il de nommer un risque : celui d’une puissance publique qui possède, préempte, aménage, loue, valorise ou revend selon des logiques proches du marché, tout en disposant de prérogatives publiques ? Au fond, pouvez-vous démontrer que la valeur captée ou créée par la puissance publique immobilière rennaise revient prioritairement aux habitants dans leur diversité réelle, et pas seulement aux publics éligibles au logement social, à l’appareil municipal, aux structures parapubliques ou aux opérateurs économiques privés capables d’entrer dans ce jeu ?
Marc Hervé. L’élu récuse l’idée d’une politique qui se rapprocherait du fonctionnement du marché et de la rente privée. Il insiste au contraire sur l’équilibre financier, la soutenabilité des opérations, la production de logements sociaux, l’accession aidée, le BRS et la protection des classes moyennes. À ses yeux, la maîtrise foncière, la gestion locative ou la revente éventuelle de certains biens, selon le marché ou selon des critères sociaux, ne constituent pas une dérive : ce sont des outils qui permettent de rendre possible une ville dense, sociale et moins consommatrice d’espace.
Analyse. C’est ici que la notion doit être affinée. Rennes pratique ce que l’on pourrait désigner comme un capitalisme immobilier municipal redistributif : la puissance publique capte, organise et valorise le foncier pour financer ou rendre possible du logement social, du BRS, de l’accession aidée, du locatif intermédiaire et des dispositifs destinés à certaines classes moyennes, tout en conservant autant que possible la propriété du terrain.
C’est une question d’économie politique. Celle que pratique Rennes s’ancre dans une tradition socialiste réformatrice, mais mobilise des instruments de marché : portage, valorisation, équilibre d’opération, sélection des opérateurs, arbitrage entre usages solvables et usages socialement utiles. Dès lors, la question est de savoir si cette redistribution est assez large, assez mesurable et assez transparente pour compenser les effets de rente que la ville désirable produit elle-même.
À ce stade, les sources publiques permettent de documenter les explications de Marc Hervé : tradition foncière, objectifs du PLH, investissement massif, BRS, locatif intermédiaire, rénovation urbaine, effort budgétaire. Le budget 2026 de la Ville de Rennes atteint 479 millions d’euros, dont 137 millions en investissement. Le budget métropolitain atteint 1,088 milliard d’euros. La Ville prévoit par ailleurs 14 millions d’euros de droits de mutation, en hausse de 1,7 million par rapport au budget 2025 ; les recettes de fonctionnement comprennent aussi des produits issus des cessions du foncier aménagé dans les ZAC. Ces chiffres montrent que l’immobilier et l’aménagement participent bien à l’équilibre budgétaire local.
Mais les documents disponibles ne permettent pas de répondre à la question centrale : pour une opération donnée, combien la puissance publique capte-t-elle, combien dépense-t-elle, combien récupère-t-elle, et à qui la valeur finale est-elle redistribuée ? Unidivers n’a pas eu accès aux bilans consolidés d’opérations qui permettraient de suivre précisément les prix d’acquisition, les coûts de portage, les coûts de travaux, les loyers encaissés, les prix de sortie, les déficits ou excédents, les opérateurs associés et les bénéficiaires finaux.
Unidivers n’a pas eu accès non plus à un inventaire annuel consolidé des biens maîtrisés par la Ville, Rennes Métropole, Territoires, les bailleurs liés, les OFS ou les structures parapubliques : adresse, propriétaire juridique, statut domanial, usage, occupant, loyer, durée de vacance, coût de portage, recettes et destination finale. Ces documents ne sont disponibles dans aucune des sources publiques consultées par Unidivers. Ce qui est regrettable, car c’est là que se situe la frontière entre doctrine et démonstration.
La question posée à la Ville de Rennes est donc simple, mais exigeante : son capitalisme immobilier municipal redistributif redistribue-t-il assez ? Redistribue-t-il à ceux qui en ont besoin ? Redistribue-t-il au-delà des seuls publics capables d’entrer dans les dispositifs ? Et surtout : la municipalité peut-elle le prouver en ouvrant plus largement les données économiques, foncières et opérationnelles de son écosystème public et parapublic ? Le temps est-il venu d’ouvrir ce vaisseau amiral aux écoutilles fermées qu’est l’écosystème Territoires ?
Conclusion prospective
Que changerait réellement le plafonnement du niveau des loyers si l’État finissait par accorder cette prérogative à Rennes ? Il ne réglerait pas, à lui seul, la crise immobilière rennaise. Il ne créerait pas de logements supplémentaires, ne remplacerait pas le logement social, le BRS ou l’accession aidée. Mais il agirait sur ce que la politique municipale maîtrise le moins directement aujourd’hui : le parc locatif privé, là où une partie de la valeur produite par la ville désirable se transforme en loyers plus élevés.
On peut donc s’étonner doublement : que Rennes ait attendu 2024 pour demander cet outil, alors même que la tension immobilière était déjà manifeste ; et que l’État, tout en reconnaissant désormais cette tension, refuse selon Marc Hervé d’en permettre l’expérimentation locale. Le dossier reste donc ouvert. Car si le capitalisme immobilier municipal rennais se veut redistributif, le plafonnement des loyers serait l’un des tests les plus directs de sa capacité à contenir non seulement la spéculation foncière, mais aussi la rente locative privée.
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