En 2016, à l’issue de la 1ère opération Rennes centre ancien, 500 immeubles sont toujours identifiés comme dégradés. La nouvelle opération d’aménagement vise à poursuivre les interventions menées depuis 2011, avec des objectifs renforcés et enrichis. 150 immeubles à réhabiliter (soit plus de 1000 logements) et un accompagnement préventif adapté pour 35 immeubles avec 25 millions d’euros de subventions publiques.
Avec 21 000 habitants dans le centre-ville dont 9000 dans le centre ancien, le centre-ville de Rennes est le quartier le plus dense de la ville. Premier pôle commercial de la Bretagne, le centre-ville est aussi attractif par la qualité de ses espaces publics, son accessibilité et par le patrimoine historique qu’il représente.
Au cœur de la ville et de sa transformation, le centre ancien voit aussi le rayonnement de Rennes se développer à travers la construction du Centre des congrès, le creusement de la seconde ligne de métro qui le desservira sur deux stations, et sa proximité avec la Cité internationale Paul Ricœur ou encore la nouvelle gare de Rennes qui accueillera le TGV en 2017.
Le cœur historique de Rennes comporte encore de nombreux immeubles dont l’état de dégradation menace la pérennité. Les causes de cette détérioration sont multiples :
Dans la nuit du 23 au 24 décembre 1720, un incendie détruit 30 rues et 945 maisons du centre médiéval de Rennes. La reconstruction et les transformations subies par le bâti au fil du temps (installation du gaz et de l’eau courante, division des habitations anciennes en de multiples appartements…) laissent un héritage architectural fragile aux Rennais du XXIème siècle.
> Aujourd’hui, 80 % des immeubles du centre ancien sont des copropriétés où l’organisation à mettre en œuvre pour engager des travaux est lente et complexe. Les logements appartiennent en majorité à des propriétaires bailleurs qui ne constatent pas au quotidien l’état de leur immeuble et/ou logement, et sont parfois moins enclins à financer ces travaux. En outre, le grand nombre de petits logements (T1 et T2) résultant de la division de grands appartements participe à l’augmentation des cas de mal-logement constatés.
En conséquence, les parties communes et les parties privatives se dégradent : dans les parties communes, la forte présence du bois entraîne des pathologies liées à des dégâts des eaux ou à des procédés de restauration non adaptés. Du manque d’entretien de ces parties communes résultent notamment d’importants risques d’incendie et des équipements et réseaux non conformes aux normes en vigueur. Dans les parties privatives, les surfaces et volumes (hauteur sous plafond) souvent réduits entraînent des défauts d’éclairage naturel et/ou de ventilation, des difficultés voire une inaccessibilité totale aux secours en cas d’incendie, ou encore des aménagements manquant de confort (absence de sanitaires, coin cuisine, radiateur… à l’intérieur des logements).
La nouvelle opération d’aménagement vise à poursuivre les interventions menées depuis 2011, avec des objectifs renforcés et enrichis :
- lutter contre l’insulabrité et la précarité énergétique,
- sécuriser l’habitat, en particulier face aux risques structurels et incendie,
- réhabiliter durablement les immeubles très dégradés et dégradés tout en préservant la qualité patrimoniale, optimiser la performance thermique du bâti,
- développer une offre de logements diversifiée et abordable, maintenir et accompagner les propriétaires occupants,
- améliorer la fonction résidentielle des immeubles, restaurer le fonctionnement pérenne des copropriétés en termes de règles et d’usages, engager les copropriétés dans une gestion préventive,
- conforter l’attractivité du centre ancien, améliorer le cadre de vie de certains ilots, maintenir et diversifier l’offre commerciale.
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Le centre ancien de Rennes s’étend sur 60 hectares dont les deux tiers font partie du secteur sauvegardé.
Les interventions se concentreront en priorité sur différents secteurs (voir carte) :
Saint-Michel Pont-aux-Foulons Penhoët Sainte-Anne Saint-Georges
Sur ces ilots, une forte concentration d’immeubles très dégradés et dégradés est observée. Il s’agit principalement d’immeubles à pans de bois, fragilisés par un cumul de pathologies (structurelles, sécuritaires, d’insalubrité…). Sur ces ilots, l’imbrication de problématiques techniques et foncières et de conflits d’usages confère un niveau de complexité supplémentaire à la nécessaire réhabilitation du bâti.
Saint-Melaine Cathédrale Visitation Saint-Malo Pré-Botté Vasselot
Moins exposés aux conflits d’usages dans ces secteurs moins commerçants, les immeubles y présentent néanmoins des pathologies de bâti importantes.
