La justice a tranché : l’ancien cinéma Gaumont du quai Duguay-Trouin, à Rennes, va bien être transformé en hôtel haut de gamme. Après six ans de bataille administrative, la cour administrative d’appel de Nantes valide le permis de construire porté par la société Rennes Duguay Trouin, liée au groupe Ferré Hôtels.
C’est un tournant décisif pour l’une des friches les plus visibles du centre-ville de Rennes. Fermé depuis novembre 2008, l’ancien cinéma Gaumont du quai Duguay-Trouin doit désormais laisser place à un hôtel de luxe de 88 chambres. Le projet, enlisé depuis plusieurs années dans les recours de riverains et de copropriétaires, sort juridiquement conforté de son passage devant la cour administrative d’appel de Nantes. La page du cinéma se referme ; celle d’un établissement hôtelier haut de gamme peut enfin s’ouvrir.
Une friche emblématique du centre-ville rennais
L’ancien Gaumont du quai Duguay-Trouin n’est pas une friche ordinaire. Situé à proximité immédiate de la Vilaine, de la place du Calvaire, des Galeries Lafayette et du cœur commerçant de Rennes, le bâtiment occupe un emplacement stratégique. Pendant des décennies, il fut l’un des lieux populaires du cinéma rennais. Avant Gaumont, le site avait déjà connu plusieurs vies cinématographiques, notamment avec le Royal puis le Dauphin.
En 1978, Gaumont y inaugure un vaste complexe multisalles de huit salles, issu de la restructuration d’anciens cinémas communicants. Pendant trente ans, le lieu accueille des générations de spectateurs. La rupture intervient en novembre 2008 : l’activité est transférée vers le nouveau multiplexe de l’esplanade Charles-de-Gaulle, aujourd’hui Pathé. Depuis lors, l’ancien Gaumont demeure comme une coque vide au bord du centre historique.
Rennes a changé autour de lui. La gare s’est métamorphosée, EuroRennes s’est développé, la Vilaine est redevenue un objet de projet urbain, les usages du centre-ville ont évolué. Mais l’ancien cinéma, lui, est resté suspendu dans une attente interminable, à la fois souvenir collectif, point noir urbain et promesse immobilière jamais réalisée.
Un hôtel haut de gamme de 88 chambres
Le projet porté par la société Rennes Duguay Trouin, liée au groupe Ferré Hôtels, consiste à transformer l’ancien cinéma en hôtel haut de gamme. Le permis initial, délivré le 29 janvier 2020 par la Ville de Rennes, portait sur la réalisation d’un hôtel de 88 chambres, comprenant notamment un restaurant et un auditorium. Un permis modificatif, accordé le 4 novembre 2020, avait ensuite ajusté le programme : réduction de la surface de plancher, modification de certains usages, suppression du restaurant et de l’auditorium, ajout d’un spa et d’un commerce.
La communication récente autour du dossier retient désormais la formule d’un hôtel de luxe de 88 chambres. Il faut toutefois rappeler que les pièces juridictionnelles antérieures mentionnaient aussi un permis modificatif ramenant le programme à 87 chambres. Cette nuance relève de l’évolution administrative du projet ; elle ne change pas le fond : l’ancien Gaumont doit devenir un établissement hôtelier haut de gamme, au cœur de Rennes.
Pour le groupe Ferré Hôtels, l’opération s’inscrit dans une logique de montée en gamme de l’offre d’accueil rennaise. La ville, renforcée par la LGV, les congrès, l’activité culturelle, les courts séjours et l’attractivité métropolitaine, dispose d’un marché hôtelier plus dynamique qu’il y a quinze ans. Le projet Gaumont vise précisément ce créneau : un établissement central, patrimonialement exposé, pensé pour une clientèle touristique, d’affaires et événementielle.
Six ans de recours et de blocages
Le projet n’a jamais été un simple dossier de reconversion. Dès l’origine, il s’est heurté à l’opposition de riverains et de copropriétaires, notamment autour de la place du Calvaire et de la rue du Cartage. Les contestations ont porté sur plusieurs points : la hauteur du projet, son insertion dans le secteur sauvegardé, les vues depuis les immeubles voisins, les effets sur l’environnement urbain immédiat, le stationnement, mais aussi la perte symbolique d’un ancien lieu culturel.
Le tribunal administratif de Rennes avait d’abord rejeté les recours le 2 mars 2022. Mais le 18 avril 2023, la cour administrative d’appel de Nantes avait partiellement annulé les arrêtés, en considérant que certains points méconnaissaient les règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Rennes, notamment sur la hauteur de la construction et les places de stationnement pour deux-roues.
La Ville de Rennes et la société Rennes Duguay Trouin s’étaient alors pourvues devant le Conseil d’État. Le 6 juin 2025, la haute juridiction administrative avait annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes et renvoyé l’affaire devant cette même cour. Le Conseil d’État reprochait notamment aux juges nantais d’avoir apprécié trop mécaniquement la règle de hauteur, en se focalisant sur une seule construction protégée, sans examiner suffisamment l’insertion globale du projet dans son environnement urbain. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
L’article précédent d’Unidivers s’arrêtait à ce stade : le projet était juridiquement renforcé, mais pas encore définitivement dégagé, puisque le dossier devait revenir devant la cour administrative d’appel de Nantes. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
La cour administrative d’appel valide le permis
La nouvelle décision change la nature du dossier. Après le renvoi ordonné par le Conseil d’État, la cour administrative d’appel de Nantes valide désormais le permis de construire du groupe Ferré. Autrement dit, l’obstacle contentieux qui maintenait le projet dans l’incertitude est levé au niveau de l’appel.
Cette validation ne signifie pas seulement que le projet peut reprendre sur le papier. Elle confirme que les griefs retenus en 2023 contre le permis ne suffisent plus à empêcher l’opération. La question de la hauteur, centrale dans le contentieux, a été relue à la lumière de l’analyse du Conseil d’État : il ne s’agissait pas de comparer abstraitement le projet avec une seule façade protégée, mais d’apprécier sa cohérence dans un tissu urbain complexe, étroit, irrégulier, composé de constructions de hauteurs différentes.
Le permis sort donc consolidé. Sauf nouvel épisode procédural exceptionnel, l’ancien cinéma Gaumont n’est plus seulement un projet annoncé, contesté puis suspendu : il redevient un chantier possible. Pour le centre-ville rennais, c’est la fin d’une longue immobilité. Pour les opposants, c’est une défaite judiciaire. Pour le groupe Ferré Hôtels, c’est le signal attendu depuis des années.
Une victoire pour le groupe Ferré Hôtels
Le groupe Ferré Hôtels, acteur rennais de l’hôtellerie indépendante, obtient ainsi une victoire stratégique. Le dossier avait fini par devenir emblématique d’une difficulté contemporaine : transformer un bâtiment central, patrimonialement sensible, dans une ville dense, sous le regard de riverains mobilisés, de règles d’urbanisme exigeantes et d’une mémoire collective encore vive.
Le projet a été ralenti par les recours, mais il n’a jamais été abandonné. La décision de la cour administrative d’appel donne désormais au porteur de projet une base beaucoup plus solide pour relancer les étapes opérationnelles : finalisation technique, calendrier de chantier, phasage, éventuels ajustements architecturaux, organisation de la démolition et de la reconstruction ou restructuration du site.
Il reste toutefois un point de prudence : entre la validation juridique d’un permis et l’ouverture effective d’un hôtel, plusieurs étapes demeurent. Le bâtiment est complexe, le site est contraint, l’environnement urbain est dense, et les travaux dans ce secteur du centre-ville devront être conduits avec précision. Mais le verrou principal vient de sauter.
Une disparition culturelle, une reconversion urbaine
La transformation de l’ancien Gaumont ne se réduit pas à une opération immobilière. Elle touche à la mémoire du centre-ville. Pour beaucoup de Rennais, le lieu reste associé aux files d’attente, aux séances du mercredi, aux grandes sorties commerciales, aux premières expériences de cinéma en centre-ville. Sa fermeture en 2008 a accompagné une évolution plus large : le déplacement d’une partie de l’offre cinématographique vers les multiplexes, la concentration des équipements et la transformation des usages du cœur urbain.
La question posée par ce projet est donc double. D’un côté, une friche centrale ne pouvait pas demeurer indéfiniment vide. Dans une ville où le foncier est rare, où l’attractivité touristique progresse, où les rez-de-ville doivent être réactivés, laisser l’ancien Gaumont se dégrader n’avait guère de sens. De l’autre, la substitution d’un hôtel de luxe à un ancien cinéma populaire dit quelque chose de la transformation des centres-villes : moins de lieux collectifs ordinaires, davantage d’espaces marchands, touristiques ou premium.
Il serait trop simple d’opposer mécaniquement culture et hôtellerie. Le Gaumont n’était plus un cinéma actif depuis 2008. Mais il serait tout aussi réducteur de ne voir dans cette reconversion qu’un progrès urbain neutre. Le futur hôtel devra composer avec l’épaisseur symbolique du site. Il ne remplacera pas le cinéma dans la mémoire rennaise ; il occupera son emplacement, avec la responsabilité de ne pas produire une façade fermée, indifférente, seulement rentable.
Un secteur clé entre Vilaine, Calvaire et centre commerçant
Le quai Duguay-Trouin appartient à un secteur urbain particulièrement sensible. Il relie la Vilaine, le bas du centre historique, la place du Calvaire, les Galeries Lafayette, le Palais du Commerce et le Mail François-Mitterrand. C’est un espace de passage, de commerce, de patrimoine et de recomposition. L’arrivée d’un hôtel haut de gamme s’inscrit dans cette dynamique : Rennes cherche à renforcer son attractivité sans perdre la complexité de son centre.
Le futur établissement pourrait contribuer à redonner de l’activité à une portion longtemps figée du quai. Mais il devra aussi éviter l’écueil d’une reconversion trop fermée sur elle-même. Dans ce type d’opération, la qualité du rez-de-chaussée, la relation à la rue, la matérialité des façades, la lisibilité des accès, le traitement des nuisances et l’ouverture réelle sur la ville comptent autant que le nombre de chambres.
La décision judiciaire règle le contentieux du permis ; elle ne règle pas encore la réussite urbaine du projet. Celle-ci dépendra de l’architecture réalisée, de la manière dont le bâtiment dialoguera avec la rue du Cartage, le quai Duguay-Trouin et la place du Calvaire, mais aussi de la capacité du futur hôtel à ne pas apparaître comme un simple bloc de destination touristique posé au milieu d’un tissu habité.
Le Gaumont peut sortir de son immobilité
Le paradoxe de l’ancien Gaumont aura été le suivant : plus il restait vide, plus il devenait symbolique. Sa fermeture date de novembre 2008, mais son immobilité a fini par produire une présence fantôme dans le centre-ville. Chacun y projetait autre chose : la nostalgie des salles obscures, l’agacement devant une friche, la crainte d’une banalisation hôtelière, l’espoir d’une rénovation, le refus d’un projet jugé trop massif ou, au contraire, l’impatience de voir ce morceau de ville réactivé.
La décision de la cour administrative d’appel de Nantes ne fera pas disparaître ces lectures concurrentes. Elle tranche le droit, non les souvenirs. Mais elle met fin à une incertitude qui bloquait le dossier depuis des années. L’ancien cinéma Gaumont va pouvoir changer de vie. La ville perd définitivement un fantôme du septième art ; elle gagne peut-être un bâtiment réactivé. Tout dépendra désormais de la qualité du passage de l’un à l’autre.
Ce qu’il faut retenir
- Lieu concerné : ancien cinéma Gaumont, quai Duguay-Trouin, Rennes.
- Fermeture du cinéma : novembre 2008, avec transfert de l’activité vers le multiplexe de l’esplanade Charles-de-Gaulle.
- Projet : transformation en hôtel haut de gamme.
- Programme annoncé : hôtel de luxe de 88 chambres.
- Porteur : société Rennes Duguay Trouin, liée au groupe Ferré Hôtels.
- Contentieux : recours de riverains et copropriétaires, notamment sur la hauteur, l’insertion urbaine et le stationnement.
- Étape clé : le Conseil d’État avait annulé, le 6 juin 2025, l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 18 avril 2023 et renvoyé l’affaire devant la cour administrative d’appel de Nantes qui avalide le permis de construire.
- Conséquence : le projet hôtelier est juridiquement débloqué au niveau de l’appel ; la relance opérationnelle du chantier peut désormais être envisagée.