Rennes Métropole analyse en ce moment le patrimoine immobilier de son territoire pour identifier les immeubles et bâtiments qui offrent des opportunités de surélévation.
L’identification d’espaces de construction, à travers la surélévation, représente un gisement de foncier encore peu exploité. Elle offre pourtant une opportunité rare de construire sans consommer d’espace au sol. Ce foncier aérien est une solution intéressante pour concilier la production de nouveaux logements en ville en évitant l’artificialisation des sols et l’étalement urbain.
La surélévation permet, dans des zones déjà urbanisées, de densifier des projets de faible hauteur, en veillant à l’harmonie architecturale des ensembles. Construire en hauteur peut utilement compléter les démarche plus classiques de renouvellement urbain, à la croisée de deux défis : social et écologique.
Surélever : une opportunité de rénover les logements et bâtiments d’activités
La surélévation offre un modèle de constructibilité vertueux, en recyclage, d’autant que le Programme Local de l’Habitat (PLH) de Rennes Métropole prévoit 10% de recyclage bâti d’ici 2028.
Elle présente aussi l’avantage d’accélérer la transition énergétique des bâtiments et la requalification du patrimoine construit. En effet, la surélévation implique dans la plupart des cas d’engager d’importants travaux de réhabilitation, notamment en matière d’énergie et de performances thermiques (en intervenant sur la toiture ou l’habillage des façades par exemple). Elle permet enfin de préserver, voire d’augmenter la valeur globale du patrimoine.
Une étude est en cours
L’étude menée par Rennes Métropole est conduite avec UpFactor, une entreprise qui accompagne depuis 5 ans copropriétés, bailleurs sociaux et collectivités dans le développement de nouveaux mètres carrés en zones urbaines denses.
L’étude permettra d’identifier les ressources potentielles dans la Métropole en s’appuyant sur l’analyse du bâti existant et du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi). Cette analyse stratégique pourra conduire à des modifications du PLUi, et sera accompagnée d’études de faisabilité pré-opérationnelle, notamment de la part des bailleurs sociaux, pour passer à la réalisation concrète.
À titre d’exemple, Archipel Habitat vient de lancer une étude pour permettre la rénovation / surélévation de la résidence autonomie Le Colombier, gérée par le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS) de Rennes.
Les trois autres bailleurs sociaux du territoire sont également mobilisés, et les copropriétés peuvent également se lancer dans le cadre du programme EcoTravo.
Une démarche comparable a été menée pour la Métropole de Strasbourg. L’étude a permis d’identifier 16 500 bâtiments potentiellement surélevables (sur 65 000 analysés). Pour Nice Côte d’Azur, l’étude a montré que 10% des emprises résidentielles analysées ont été identifiés surélevables. L’entreprise a également travaillé avec Saint-Nazaire Agglomération, Lyon Métropole et de nombreux bailleurs.
Trois périmètres d’étude
Trois périmètres font l’objet d’une étude fine des gisements fonciers de surélévation. Les résultats devraient être connus à l’été 2024.
- Périmètre 1 : Rennes, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire, Chantepie et Cesson-Sévigné, pour lesquelles l’étude est déjà bien avancée et la métropole se tient à disposition des communes pour présenter les résultats.
- Périmètre 2 : les communes hors cœur de métropole concernées par la loi SRU. Il s’agit de : Acigné, Betton, Bourgbarré, Bruz, La Chapelle des Fougeretz, Chartres-de-Bretagne, Chavagne, Corps-Nuds, Gévezé, L’Hermitage, Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Montgermont, Mordelles, Laillé, Orgères, Pacé, Pont-Péan, Le Rheu, Romillé, Saint-Armel, Saint-Erblon, Saint-Gilles, Thorigné-Fouillard, Vern-sur-Seiche, Vezin-le-Coquet.
- Périmètre 3 : les communes non directement concernées par la loi SRU : Bécherel, Brécé, Miniac-sous-Bécherel, Cintré, Clayes, La-Chapelle-Chaussée, La-Chapelle-Thouarault, Langan, Le Verger, Partenay-de-Bretagne, Saint-Armel, Saint-Sulpice-la-Forêt.
Une ambition qui rejoint une nécessité sociale : construire plus de logements…
Dans un contexte de forte de tensions sur la demande, créer de nouveaux logements est au cœur des ambitions du Programme Local de l’Habitat (PLH) 2023-2028, voté en décembre 2023. Le PLH 2023-2028 vise la production de 5000 logements par an (contre 4000 dans le PLH précédent).
La demande est également forte en logements sociaux. Pour rappel, plus de 26 000 demandeurs sont actuellement en attente d’un logement social contre 16000 en 2016 (soit +62 %). Cette augmentation est constatée malgré l’action volontariste de Rennes Métropole pour développer l’offre de logements sociaux (depuis 2005, le parc social a augmenté de 45%).
Pour rappel, la population de Rennes Métropole est évaluée à 533 500 habitants en 2035, nécessitant la création de 65 000 nouveaux logements.
… Et une obligation réglementaire : le Zan
La préservation des espaces et des ressources naturelles et des terres agricoles sur le territoire métropolitain est une ambition politique conduite de longue date, sur le modèle de la Ville Archipel. Il s’agit de conserver des espaces de respiration naturelle entre les quarante-trois communes de la métropole pour éviter la conurbation.
